商住为什么限购（商住房限购？目的+预期+可能+政策+影响！）

本来也不认为公寓限购这个事是靠谱的，但现在看，在很多人真金白银的赌注下，这个消息真实的可能性越来越高：

特别是有人花了几个亿契税来自售，避免受到这政策影响，真金白银比空口白牙有力度一万倍。

在第18周，因为通州的个别项目，北京出现过单周公寓签约31亿的高峰。

但注意！！！！！！

在6.6-6.12的上周，签约金额高达120亿，而在6.13，本周第一天签约了13亿，这是过去一周。如此多的资金潮，很难说是不会限购。

当然，有人怀疑是开发商创造的一个推售借口。但你看过花2亿创造个借口？

那么公寓限购的目的+预期+可能+政策会有什么？

首先：说一下能不能买，伟哥认为限购如果落地，限购前还是可以买的，毕竟没有其他投资渠道，而且未来市场将分成两种公寓物业。

只能公司交易的限购后公寓市场价格将暴跌，但可以自由转让的公寓价格影响要远远低于只能公司交易的公寓。

1：逼着公寓转租赁？

看看如果出台限购，那么这一政策逻辑是什么？

不会有莫名其妙，无缘无故的政策，通州商住房限购是因为一篇成交暴涨几十倍的新闻报道。那么这次传闻的来源是什么？

从政策起源看，其他区域没有出现通州的量价爆涨，所以本身并不存在限购的市场基础的，伟哥认为不应该限购。

但值得注意的是，最近出台了一个租赁政策：

监管部门出台了房屋租赁新政,明确指出:实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容，同时商业住房将允许改为租赁住房出租,水电等按照居民使用价格。那么这个逻辑就成立了。

按照当下的市场基本面，租售比悬殊，即使商住房想出租收回出售价格少说也要50万，这样的话，如果不限购，在一二线城市根本不可能有企业会选择公寓转长期出租。

但如果限购，将只能企业购买，那么不论是开发商还是未来购买的企业，都将会也只能考虑长期出租，这会带来更多的租赁房源，而且这部分房源将是稳定租赁市场的利器。

而且可以向住房租赁企业提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

2：政策风险：

商住房限购完全是有政策依据的：

在北京出让的任何一宗土地的标书中，均明确了不可以将商业属性地块居住用途使用。

另外在每套非住宅类的物业合同签约时都有明确的提示：

特别提示：

非住宅项目的购房人，请注意以下几点与住宅项目不同的地方：一是非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等；二是非住宅项目的土地出让年限一般为40年或50年；三是非住宅项目的贷款期限一般不能超过10年，且不能申请住房公积金贷款；四是非住宅项目不能享受普通商品住宅的税费优惠；五是水、电等费用标准一般高于住宅项目；六是非住宅项目不能办理户籍手续。

最后，购房人应按照规划设计用途使用，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构等。

3：这个市场有多大？

10000亿-20000亿的江湖：按照最近8年的数据看，已经进入二手房市场的公寓成交价值大约是3000亿，这部分随着价格的上涨，目前市值大约是6000亿左右，叠加09年之前的公寓，整体市场存量二手房市值大约在1.2万亿上下。

目前开发商手中可建设成为公寓的土地面积大约在1500万平米左右。按照均价3万计算，大于市值在5000亿上下，合计也就是这是一个1-2万亿的江湖。

计算2011年来的土地：也就是：

所有经营性土地供应了507宗，合计7236.9万平米，其中纯住宅类面积为1800万平米，公寓类供应了1410万平米，商业类供应了2000万平米左右。

公寓类占所有经营性土地比例大约19.5%，住宅类（不含保障房配套）占比大约为24.8%。

按照最2011年来的住宅土地与公寓类土地供应比例看，住宅土地供应了1800万平米，但成交了4275万平米，所以透支了过去的土地库存，供需比高达1:2.4.

而公寓类，则供大于求，按照2011年库存土地与当下住宅土地供应比例接近，也就是额外还有1000万平米公寓类土地。

（住宅透支了2500万平米，按照公寓成交比例30%计算）合计最近5年，公寓类土地过剩1450万平米。

按照成交平均公寓的单套68平米.也就是说公寓类潜在供应为21万套左右。

也就是公寓的潜在供应大约可以卖10年。（按照2015年前平均每年2万套左右的成交计算）

虽然当下公寓类库存在3万套，左右，但潜在供应非常惊人，将有20万套上下，如果这个市场限购，成交量将跌幅80-90%.

成交价格起码下滑30%以上（乐观估算）限购后只能企业购买的这部分。

所以其实这个市场本身是根本不需要限购的，价格涨幅一直平稳，但天要下雨，你也没辙！

4：过去这个江湖如何？

从区县看，公寓类物业主要热点区域集中在朝阳、大兴、通州、顺义。

从环线看，五六环之间是主流，五环内商住也比较少。

5：还能不能买了？

首先，如果限购这个市场未来将分裂成为两个市场，也就是限购前市场和限购后市场。

其次：限购前如果没有其他投资渠道，购买还是可行的，毕竟很多企业当下已着急出货，价格有些让利。

但限购后，这个市场将封闭运转，再次进入的将只能是长期投资者。

第三：相比北三县、三四线城市，一线城市的公寓目前看，起码在抵御通货膨胀方面还是靠谱的。